Большая Москва: перспективы
Расширение границ Москвы почти до границ Калужской области – это не просто механическое присоединение земель. Должны измениться социальные, экономические отношения внутри московской конгломерации, в сторону области сместиться центры деловой активности. Организация грузо– и пассажиропотоков, транспортная инфраструктура – все это должно соответствовать столичным стандартам. Новая территория Москвы с такими ключевыми параметрами, как площадь, население и фонд застройки, представлена диаграммой 1.
Население Москвы с учетом присоединяемой территории в юго-западном секторе увеличится на 250 тыс. человек. Расширение границ города произойдет в западном, юго-западном и южном направлениях – главным образом за счет территории, ограниченной Киевским и Варшавским шоссе, а также большим кольцом Московской железной дороги.
Выбор этой территории обусловлен рядом причин: оптимальное месторасположение для выполнения столичных функций Москвы по совокупности градостроительных, транспортных и экологических факторов; сравнительно слабая урбанизация этого сектора Московской области. Для воплощения проекта необходимо, в первую очередь, создать инженерные сети, далее проложить дороги, а потом уже начать строить все остальное. Пока нет официальной концепции развития новой территории, поэтому любые рассуждения представляют собой гадание на кофейной гуще. И все же коммерческая недвижимость может быть представлена на основе зонального принципа. В ближайшем поясе к Москве логичнее концентрировать офисную недвижимость. В среднем поясе – торговый сегмент. И, наконец, третью зону, граничащую с Калужской областью, отдать под индустриальную недвижимость, причем использовать опыт соседа по созданию благоприятной среды для инвестиций и строительства индустриальных парков, делая упор на предприятия малого и среднего бизнеса.
Наиболее востребованными в сегменте коммерческой недвижимости окажутся торговые и торгово-развлекательные центры в рамках развития инфраструктуры новых жилых кварталов. Также на территориях, примыкающих к федеральным трассам, ведущим к аэропортам Внуково и Домодедово, возможно строительство крупных логистических центров и индустриальных парков. Кроме того, за счет новых территорий можно будет вывести из центра Москвы ряд госучреждений, банков, коммерческих структур, объектов социальной сферы и таким образом разгрузить исторический центр города.
Мнение
Олег Гребенько, генеральный директор AsstrA Transport
– Изменения движения прямым образом касаются режима работы нашего московского автотранспортного предприятия ООО «Асстра Карго», которое занимается перевозкой опасных грузов на внутрироссийских маршрутах и в Москве. Сегодня сложно сказать, существенно ли изменится технология нашей работы в Москве, так как не совсем понятно, какие ограничительные меры будут введены. Невозможно представить себе остановку доставки медицинских газов в больницы в дневное время, которая осуществляется нашим автотранспортом. Кроме того, базирование нашего автопарка находится в зоне ограничений на движение. Надеюсь, для автотранспортных предприятий Москвы будет предусмотрен специальный режим работы, ведь доставку грузов по Москве невозможно отменить. Что же касается экологических требований, то наш транспорт полностью соответствует заявленным нормам, наши автомобили эксплуатируются не более 5 лет и соответствуют нормам от Евро-3 до Евро-5.
Отсутствие транспортной инфраструктуры будет сдерживать развитие этих территорий. Поэтому принципиальными являются решение транспортной проблемы и создание инфраструктуры, соответствующей запросам жителей столичного города. Большой процент жителей таких районов работает в Москве. Если до нового района проведут метро, улучшат качество дорог, создадут сеть объектов социально-бытового значения, то жители этого района смогут тратить на дорогу на работу и обратно удовлетворительное количество времени. Развитие элементов городской инфраструктуры повлечет за собой и создание новых рабочих мест, и повышение уровня комфортности проживания в таких районах. Это также существенно повысит привлекательность нового «московского» района для новоселов и представителей бизнеса, придаст дополнительный импульс для дальнейшего развития территории, но и создаст дополнительную нагрузку на транспорт.
В планах столичных властей – перенос значительной части госучереждений за МКАД. Следовательно, офисы понадобятся и чиновникам, и компаниям, которые по роду своего бизнеса тесно связаны с этими структурами. Поэтому офисная составляющая на этих территориях будет довольно востребованной.
Если нынешняя политика руководства города сохранится и в будущем, строительство офисных помещений в «старой» Москве будет ограничено. Проекты, которые уже имеют разрешение на строительство, скорее всего будут завершены, а новые разрешения вряд ли будут выдаваться. Поэтому юго-западное направление кажется достаточно перспективным для девелоперов, которые занимаются строительством офисов. Эксперты оценивают потребность присоединяемых территорий в офисах в 5-10 млн кв. м.
Сейчас на территории Новой Москвы живет всего 250 тысяч человек. За семь-восемь лет количество жителей на присоединяемых к столице территориях может увеличиться еще на 600 тысяч человек. И все это население, безусловно, будет испытывать потребность в различного рода товарах и услугах. Потребность присоединяемых территорий в торговых площадях составляет 1,2-1,5 млн кв. м, или около 20-25 торговых центров. Для новых территорий целесообразно построить торговые центры районного масштаба.
Юго-западное направление для девелоперов складской недвижимости было одним из наиболее приоритетных еще до присоединения новых территорий. Однако до кризиса стоимость земельных участков была слишком высока для крупных логистических проектов. Тем не менее такие крупные комплексы, как МЦЛ–Подольск, Крекшино, ПНК-Внуково полностью заполнены арендаторами, что свидетельствует о высоком спросе на качественные складские помещения. А раз есть спрос, то будет и новое предложение на юго-западном направлении уже в ближайшее время. Вопрос подготовки земельных участков к строительству занимает от 1 до 2 лет, сейчас многие складские девелоперы рассматривают докупку таких участков под проекты или уже приобретают их. С конца 2012 – начала 2022 будут вводиться в эксплуатацию новые комплексы, в том числе и крупные логистические парки, спрос на которые уже подтвержден.
Решение о развитии транспортной системы вполне прагматично и связано с тем, сколько людей нужно перевезти. Свыше 50 тыс. человек в час – это метро, до 30 тыс. человек – скоростной трамвай, а все остальное – автотранспорт. На новой территории планируется строительство новых и реконструкция существующих автотрасс, максимальное развитие железных дорог и строительство между ними линий скоростного трамвая и автомобильных поперечных связок.
Транспортное обеспечение новой Москвы осуществляется по трем основным магистралям. Это Калужское и Киевское шоссе, а также федеральная трасса М–2 «Крым». Вне конкуренции здесь, конечно же, Калужка, проект реконструкции которой на пересечении с МКАД уже разработан и проходит сейчас публичные слушания. Далее будет разрабатываться проектная документация, а затем последует реализация самого проекта. Предполагается, что на обновленном Калужском шоссе будет по пять полос в каждом направлении. При этом одну из них выделят для общественного транспорта.
Кроме того, здесь обязательно должны быть местные проезды. При разработке новых проектов планировки старались учесть те проблемы, которые есть на территории старой Москвы – для этого за счет местных проездов предполагается максимально разгрузить основные магистрали и перекрестки.
Что касается Киевского шоссе, то вплоть до Апрелевки оно уже реконструировано и соответствует необходимым техническим требованиям. Но трассу эту надо доводить до современных кондиций и дальше, вплоть до границ с Калужской областью.
Важна автодорога, призванная обеспечить связь двух транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые планируется создать на базе строящихся и проектирующихся станций метрополитена. В районе МКАД сейчас строится станция Лесопарковая, и в перспективе в этом направлении появится станция Румянцево. Их должна соединить дорога, которая проектируется под титулом Бутово – Солнцево. Одновременно она соединит Киевское шоссе и трассу Крым. Кроме того, изучается вариант ее соединения с Боровским шоссе. Таким образом, Москва получит трассу, проходящую параллельно МКАД и позволяющую в какой-то степени разгрузить кольцевую автодорогу. В перспективе эта магистраль может стать одной из основных на присоединенных территориях еще и потому, что проходит она в районе Коммунарки. Что бы там в перспективе не построили, включая новый федеральный или деловой центр, дорога выполнит возложенную на нее миссию. Кстати, здесь планируется провести эксперимент по созданию выделенных полос для общественного транспорта не по бокам, а в центре магистрали с целью обеспечения более скоростного режима. Что касается самих ТПУ рядом со станциями метро Лесопарковая и Румянцево, они тоже сыграют важную роль в решении транспортной проблемы, поскольку здесь будет большое парковочное пространство, рассчитанное на несколько тысяч машиномест. Тем самым удастся во многом снять нагрузку на улично-дорожную сеть старой Москвы и обеспечить комфортный проезд всем автомобилистам.
Еще одна поперечная связка должна соединить аэропорты Внуково, Остафьево (ныне аэропорт Газпрома) и Домодедово. В настоящее время прорабатываются варианты прохождения этой трассы. Здесь имеются определенные сложности, поскольку осталось не так много свободных территорий для развития улично-дорожной сети. Большое значение для развития транспортной инфраструктуры новой Москвы имеет Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД). В связи с расширением границ Москвы власти решили ускорить строительство этой дороги. До 1 декабря 2012 г. должен быть спроектирован участок на территории, присоединяемой к Москве. А к 1 января 2014 года госкомпания «Автодор» приступит к его строительству.
Для Москвы ЦКАД станет спасением, поскольку поможет разгрузить столицу от транзитного транспорта. Она пройдет в 50-ти км от МКАД. Планируется, что на магистрали будет от 4 до 8 полос в каждую сторону, а расчетная скорость – 100-140 км/ч. Правда, пока правилами разрешено не больше 110 км/ч.
Строительство ЦКАД поможет избежать транспортных проблем и на присоединяемых территориях. Речь идет о первом пусковом комплексе – от пересечения с федеральной автодорогой М-4 «Дон» до трассы М-1 «Беларусь». Протяженность участка 118,8 км. Поскольку проезд здесь будет платным, предусмотрен бесплатный дублер – автодорога А-107 (схема 2).
Согласно проекту новая трасса будет опираться на уже существующие малое и большое кольца (так называемые первая и вторая «бетонки») и частично пройдет по шоссе Москва–Минск и Москва–Санкт-Петербург.
Всего ЦКАД разбита на 5 пусковых комплексов. Строительство каждого пойдет в две очереди. Вначале станут прокладывать по 4 полосы, а по мере нарастания интенсивности движения добавят дополнительные.
По западному полукольцу разработку проектной документации планируют завершить в 2012 году. Тогда же начнется и подготовка территории под строительство. На это уйдет около двух лет. По официальным планам, полностью ЦКАД должна была быть готова к 2022 году. Но в связи с желанием властей ускорить строительство «Автодор» будет корректировать сроки.
Было бы хорошо, если бы ее строительство и управление доверили областной администрации. Однако, как стало известно, Минтранс России выступил против передачи московской области полномочий по возведению этого объекта. По мнению ведомства, у подмосковных властей не хватит средств на его финансирование. Всего на строительство ЦКАД требуется 239 млрд руб., до 2019 г. планируется вложить 168 млрд руб. из федерального бюджета, остальные средства – из внебюджетных источников. Четверть суммы – это порядка шестидесяти миллиардов рублей – нужно найти подмосковным властям.